王 翠
贵州惟胜道律师事务所 实习律师
“买卖不破租赁”的构成要件主要如下：
但“买卖不破租赁”并非承租人的万能盾牌，适用该原则存在如下例外情形：
（1）先抵后租。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。
（2）出租前被法院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
（3）法院张贴执行公告但承租人逾期未申报租赁权的。法律不保护躺在权利上睡觉的人，在法院业已公告的情形下，承租人仍不主动申报的，视同承租人自动放弃相应权利。
（4）以租抵债。浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”，对此有最高法（2014）民申字第215号案作为例证。
（5）破产财产处理中的限制适用。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。
依规合法订立合同且履行相应义务的承租人适用“买卖不破租赁”原则天经地义，但是一旦将权利主体转移到次承租人身上时，“买卖不破租赁”是否还能适用则存有争议。据此我们先来分析转租情况下“买卖不破租赁”的法律关系。
转租涉及两个租赁法律关系，首先是业主与承租人之间的房屋租赁合同关系，其次是承租人与次承租人之间的房屋租赁关系。转租合同是否合法有效，需判断转租是否得到了业主的同意或者符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条业主在六个月内未提出异议的情形。但这两种情形均需满足转租合同的租赁期限在承租人与业主签订的租赁合同的有效期内，或者转租合同的租期得到了业主同意，只有在上述情形下次承租人才能合法使用租赁房屋。
关于次承租人的权益保护，现行的法律法规中，江苏省与北京市高级人民法院均发布房屋租赁纠纷的司法解释明确次承租人对租赁房屋享有优先购买权，但次承租人是否适用“买卖不破租赁”原则并无法律规定，实务中对此的探讨也相对较少，但无法忽视的是当下次承租人权益保护的呼声越来越高。
次承租人租赁权的存在基于承租人对租赁房屋的占有连锁，在转租关系中次承租人与业主之间并无直接的权利义务关系，唯一的关联便是以承租人为枢纽联结起来的租赁关系，目前法律中对于次承租人的权益保护仅有当承租人不按时支付房租时，次承租人可基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定的代位清偿权依法维护自身的权益。
从“买卖不破租赁”原则本身说起，承租人享有该权益的核心在于租赁房屋之上存在两个权益：房屋的所有权与设立于房屋之上的用益物权。
买卖不破租赁的适用前提是所有权变动，所有权变动之下，基于所有权存续的债权亦发生了相应变动；对转租关系而言，其成立的基础为债权关系而非物权关系，所有权变动与否并不会对其与承租人之间签署的合同发生影响，在承租人适用“买卖不破租赁”原则的基础上，次承租人可基于该关系的稳定继续占有并使用房屋，但这有赖于承租人的积极行权。
综上，次承租人欲打通转租法律关系的壁垒适用“买卖不破租赁”并不可行，一者业主与次承租人之间并无直接的法律关系，二者法律对此并无明文规定。转租关系中次承租人欲维护自身的合法权益，一是在合同签订之初要审查原租赁合同的转租条款约定，检视转租人是否有转租权；对于允许转租的，应审查原租赁合同的租赁期限，保证转租合同的租赁期限在原合同的租赁期限内，或租期得到业主许可；二在签订转租合同后注意留存合同与履行凭证，强化自我保护意识。
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