作者：王斯颖
商业银行在办理贷款业务时，常常会要求借款人或第三人为贷款提供抵押担保。在抵押担保中，以不动产设立抵押担保是较为常见的做法。但是，在笔者所办理的多起银行的金融借款合同纠纷案件中，银行在主张实现抵押权的过程中，即因房屋被征收而受到了阻碍。基于此，笔者拟对上述情形下抵押权人在司法实践中的权利救济展开梳理，供大家参考。
抵押权人对征收补偿享有优先受偿权
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称“担保法司法解释”）第八十条第一款规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”第二款规定：“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”抵押权人在抵押物遭遇征收而发生灭失时，其仍然对抵押物因征收而取得的补偿金享有优先受偿权，可在其债权范围内对该补偿金主张优先受偿权。
抵押权人对安置房不当然享有抵押权
根据上述担保法司法解释第八十条的规定可知，抵押物因征收而灭失时，抵押权人可对其补偿金优先受偿。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”由此引起了笔者的一个疑问，即当被征收人选择以房屋产权调换方式进行征收补偿，那么抵押权人对补偿房产是否对置换房屋是否当然享有抵押权。
从担保法司法解释第八十条的规定来看，如抵押人在其所提供的抵押房屋被征收过程中选择以置换房屋方式获得征收补偿，那么抵押权人对置换房屋是不当然享有优先受偿权的。根据不动产物权登记生效的原则也可推知，抵押权人若要主张对置换房屋享有优先受偿权，其前提应当是就置换房屋重新办理了抵押登记。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十九条规定：“（征收设有抵押权房屋的补偿标准）征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。”因此，从上海市的上述规定中也可看出，抵押权人对置换房屋不当然享有抵押权，需至相关房屋产权部门对原有抵押登记进行相应的变更后方可主张优先受偿权。
征收人的调查通知义务
当抵押物房屋被政府列入征收拆迁范围时，抵押权人往往无法自行获取相关消息，需由最接近征收拆迁消息渠道的当事方对抵押权人进行通知。
《城市房地产抵押管理办法（2001）修订》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”根据上述规定，当设定抵押权的房产被列入拆迁范围，抵押人有向抵押权人进行通知的义务，而房屋征收部门虽有义务对房屋的权属情况进行调查，但相关规定并未明确其通过权属情况调查得知拆迁房屋上设有抵押权后有义务通知抵押权人。但笔者认为，明确征收部门的调查义务，目的就是为了明确权属，避免纠纷。因此，在核实被征收房屋设有抵押时，通知抵押权人是规定的应有之义。
在《南京市人民政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定的通知》第三条第（十）项规定中，笔者看到有如下规定：“征收设有抵押权的房屋，在货币补偿协议签订后，房屋征收部门应当通知抵押权人。抵押权人不同意将该房屋补偿款支付给抵押人的，由房屋征收部门将货币补偿款经公证后专户提存，并根据调解和诉讼情况再进行分配。”该规定中明确了在货币补偿的情况下，房屋征收部门有先行通知抵押权人的义务。
从保障抵押权人的角度来说，在现行规定不够完善的情况下，笔者还是建议抵押权人应对抵押物保持定期的关注，并在抵押合同条款中约定对因抵押物被征收，抵押人负有通知义务，在抵押人未及时通知而最终导致抵押权人丧失抵押权的，抵押人应当进行相应的赔偿。
抵押权人的救济
1. 征收补偿完成之前抵押权人可采取的措施
在本文的前两部分笔者已略提及抵押房屋被征收时抵押权人应采取的相应措施。在本部分中，笔者在此基础上再进行更深入梳理。
当抵押权人得知抵押房屋征收决定后，应尽早参与到抵押人与房屋征收部门的征收补偿协商当中。如抵押人选择以置换房屋方式获得征收补偿的，抵押权人应当及时与抵押人签订抵押合同，在合同条款中明确原抵押物因政府征收拆迁而灭失，抵押人以置换房屋对抵押权人现有债权重新提供抵押担保，并至房产登记管理部门进行相应的抵押登记。
如抵押人选择以货币补偿方式获得征收补偿的，抵押权人应及时与房屋征收部门进行协商，要求房屋征收部门不对被征收人发放征收补偿款，将征收补偿款进行公证提存。如果是在诉讼过程中发生抵押物被征收拆迁的情况，抵押权人应及时向案件受理法院提出保全申请，冻结补偿款，要求法院向房屋征收部门发出协助执行通知书，停止向被征收人发放征收补偿款。
2. 征收补偿完成之后抵押权人的救济措施
若抵押权人未及时掌握抵押房产被征收拆迁的情况，抵押人已在抵押权人不知情的情况下与房屋征收部门达成了相关拆迁补偿协议，房屋征收部门也已完成了拆迁补偿工作，在这种情形之下，抵押权人应当如何采取补救措施呢？
● 及时保全抵押人征收补偿款。若获知征收补偿款已向抵押人发放，如已就相关借款合同提起诉讼，应及时向法院申请对抵押人相应银行账户予以保全冻结。如借款合同还未到期，暂未进入诉讼程序，应当要求抵押人重新签订抵押合同，提供新的抵押物并进行抵押登记。
● 依法追究拆迁人的过错责任。拆迁人未通知抵押权人即向抵押人发放安置款，致使抵押权人失去对代位物的控制并无法实现优先受偿权的，应就抵押权人损失承担相应的补充赔偿责任。
上海市第一中级人民法院在中国建设银行股份有限公司上海川沙支行诉上海浦东工程建设管理有限公司、上海千众房屋动拆迁有限公司的2012）沪一中民六（商）终字第187号二审民事判决书中认为：浦东工程公司未将拆迁款提存而直接给付抵押人的行为，并不必然导致上海川沙支行权利受损，债权无法实现，但因其未尽到提存拆迁款的义务，以致抵押人得以使用拆迁款，进而导致上海川沙支行无法就拆迁款优先受偿，其过错行为与上海川沙支行的损失存在事实上的或然性，理应承担相应的赔偿责任，但浦东工程公司承担的应当是以上海川沙支行从抵押人处未能获偿的部分为限的补充赔偿责任。根据现有证据及事实，抵押人并非无任何财产可供执行，上海川沙支行仍可通过对抵押人其他财产的执行实现其债权的清偿。根据浦东工程公司过错的大小，本院酌情确定其对上海川沙支行的损失承担50%的补充赔偿责任。
结 语
抵押权人就抵押房屋取得抵押权后应当定期对抵押房屋所在区域范围内的城市规划政策保持关注，并通过多方渠道及时了解有关涉及抵押房屋的征收补偿决定。一旦获知有关涉及抵押房屋的征收补偿决定，应及时以被征收房屋抵押权人身份参与到征收补偿协商中，及时反映自身权益诉求。对发放的征收补偿款及时要求进行提存，对置换房屋及时要求抵押人协助重新办理抵押登记。若征收补偿款已发放至抵押权人，应及时采取相应补救措施，申请法院对补偿款进行保全或要求抵押人提供新的抵押担保，并在必要时候追究相关拆迁人的过错责任。