作者：胡昂
在法院不断加大执行力度的背景下，淘宝司法拍卖成为法院执行标的物的重要途径，其中又以房产的处置最为常见。在法院执行拍卖房产的过程中，法院通常会在拍卖公告中载明“产生的一切税费由买受人承担”。但税费是个复杂问题，普通人较难准确把握及评估；另一方面，买受人常常对上述类似的公告效力问题产生疑问。本文对此进行解析。
第一｜房产拍卖过户中的税费项目
参与司法拍卖首先需要厘清楚需要缴纳的税费明目及缴费主体：
1. 契税
义务人：买房人
● 标准：新政策下为个人唯一住房90平米以下1%；90平米以上1.5%（条例规定为3-5%，贵州省为3%，实际成交价格为计税依据）。
《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第一条：关于契税政策(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
《中华人民共和国契税暂行条例》第三条：契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《贵州省契税实施办法》第六条：契税税率为3％。
2. 印花税
义务人：买卖各方
● 标准：双方各按交易金额0.05%缴纳（目前暂时免征）
《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条：同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
附表11：产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额万分之五贴。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
3. 营业税（增值税）
义务人：出卖人
● 标准：5%（购买2年以上出卖的，免征；北上广深需要区分普通住宅与非普通住宅）
《中华人民共和国营业税暂行条例》附：营业税税目税率表—九、销售不动产，税率为5%
《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第二条：关于营业税政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号） 附件：3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定：……五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
4. 城建税
义务人：出卖人
● 标准：分7%、5%、3%三档，以营业税为计税依据。
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
第三条 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。
第四条 城市维护建设税税率如下：
纳税人所在地在市区的，税率为7%；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
5. 教育附加税
义务人：出卖人
● 标准：3%，以营业税为计税依据。
《征收教育费附加的暂行规定》第三条：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
6. 个人所得税
义务人：出卖人
● 标准：增值部分的20%
《中华人民共和国个人所得税法》
第三条：个人所得税的税率：……五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
第六条：应纳税所得额的计算：……五、财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
7. 土地增值税
义务人：出卖人
● 标准：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
税费税率问题变动较为频繁，另除主要的税种外，根据各地不同政策，可能还会存在其他税费，在此不一一列举。
第二｜“一切税费由买受人承担”效力问题
弄清楚目前房产交易中的主要税费后，我们还需要看看法院如果在公告中载明“产生的一切税费由买受人承担”的效力如何。
下面我们来看最高人民法院的一则公报案例：
案例1
案号：（2007）民一终字第62号（《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期））
案由：土地使用权转让合同纠纷
案件当事人：山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司
摘要：因此，《协议书》合法有效。《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。
本案中补充协议对税费的约定虽然与司法拍卖中的情形不完全一致，但内在精神是一致的，最高院认为税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。笔者认为该案例体现了税费缴纳主体与税费负担支付主体相分离的原则，既税费的缴纳主体当然应严格按照法律的规定进行，但税费本身由谁承担可以交由当事人自行约定。
案例2
案号：（2013）民申字第1130号
案由：拍卖合同纠纷
案件当事人：泰安保洁环保机械有限责任公司与泰安市康乾拍卖行有限公司
摘要：本案诉讼中，出卖人保洁公司、康乾拍卖行、买受人赵建均认可康乾拍卖行已经将税费承担问题告知买受人。故应认定康乾拍卖行已经将税费承担问题告知买受人，康乾拍卖行不存在违约行为，保洁公司要求康乾拍卖行承担违约责任依据不足。依照法律规定，土地增值税等属于销售房地产后取得收入一方应缴纳的税费，本案税务机关也将保洁公司作为纳税义务人，这属于行政事项，但是法律并不禁止买卖双方约定由一方实际承担，这是当事人对自己的民事权利义务的约定。
本案的案由是拍卖合同纠纷，最高院的观点与上述公报案例中的观点一致，最高院仍然认为法律并不禁止买卖双方约定由一方实际承担，这与税费的缴纳主体是两回事。
小 结
在司法拍卖过程中，法院拍卖公告中关于“一切税费由买受人承担”的条款合法有效，买受人参与竞拍即视为接受该条款约束。在此笔者特别提醒，竞拍人在此类房产拍卖中应当充分准确核算税费，将其纳入成本评估范围，再作出是否竞拍房屋的决定。