作者：颜嘉骏
能否实现对抵押物行使优先受偿权，是债权能否被最终清偿的关键。在办理案件的过程中，我们发现债权人与抵押人签订的抵押合同中的约定，与他项权证中的记载会有不一致的地方。当抵押合同中的债权数额，与他项权证中的被担保数额不一致时，抵押权应该如何实现，就是本文讨论的重点了。
抵押合同中约定的担保范围往往包括主债权、利息、罚息、复利、违约金及实现债权所产生的诉讼费、律师费等。在办理抵押登记时，除主债权外的其他附随债权尚未发生，亦无法确定出具体的数额，因此抵押登记中所记载的被担保的债权金额，仅为债权本金。
但在抵押权人要求实现优先受偿权时，相应的利息、违约金及维权费用便已经发生，其要求实现优先受偿权的数额必定大于抵押登记的债权数额，此时抵押权人的优先受偿权如何处理便产生了争议。
实践中，有法院依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，判令抵押权人仅在登记的债权数额范围内享有优先受偿权。
审理法院：江苏省高级人民法院
法院案号：（2014）苏商终字第00530号
法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
本案中，交通银行徐州分行享有抵押权的依据是铜房他证铜山镇字第23567号房屋他项权证以及铜他项（2013）第150号土地他项权证。虽然，抵押合同约定了担保范围为包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，但是前述他项权证所记载的债权数额明确为1500万元、1000万元。
在两者不一致的情况下，案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准。故原审法院认定交通银行徐州分行有权就案涉抵押房屋与土地使用权的拍卖、变卖所得价款，分别在1500万元、1000万元范围内优先受偿正确。上诉人交通银行徐州分行主张抵押担保的范围不应限于他项权证记载的金额，缺乏依据，本院不予支持。
评 析
笔者不同意本案观点，其混淆了抵押担保的范围与被担保债权数额两者概念。
依据《物权法》第185条、《担保法》第39条的规定，抵押合同一般包括的条款为（1）被担保债权的种类和数额；（2）债务人履行的期限；（3）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（4）担保的范围。由此可见，被担保债权的数额，与担保范围是两个并列的概念，抵押担保的范围，并不等同与抵押担保债权的数额。
而依据《房屋登记办法》第四十四条“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间”的规定，抵押担保范围并不属于抵押登记权属证书需要记载的事项，因此不能以抵押登记中的债权数额与合同约定不一致进而适用担保法解释六十一条规定。
笔者也注意到有相关法院对抵押担保范围与抵押登记债权数额进行了区分。
审理法院：重庆高院
法院案号：（2015）渝高法民初字第00078号
法院认为：上述两项记载内容应当认定为“被担保的主债权数额”，即抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元。上述主债权记载金额与《房地产抵押合同》载明的主债权金额1.7亿元不一致。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因此，应当认定抵押房屋所担保的主债权金额为7455.86万元，抵押的国有土地使用权所担保的主债权金额为35574378元。
兴弘嘉服装公司与进出口担保公司签订的两份《房地产抵押合同》中均约定担保范围包括进出口担保公司代偿的全部资金、行使追偿权而发生的费用、要求兴弘嘉服装公司承担反担保责任所发生的各项费用以及上述三项资金的资金占用费……抵押房屋担保的主债权数额为7455.89万元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金7455.89万元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押房屋享有优先受偿权；抵押的国有土地使用权担保的主债权数额为35574378元，因此，进出口担保公司有权在代偿资金35574378元及其资金占用费、实现债权的费用及其资金占用费的范围内对抵押的国有土地使用权享有优先受偿权。
审理法院：最高人民法院
法院案号：（2015）执复字第38号
法院认为：隆侨公司提出，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应以登记内容为准，该公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。
评 析
本案中，重庆高院及最高院均明确了登记债权数额与合同约定担保范围并非同一事项，不存在冲突问题。因此不适用担保法司法解释第六十一条的规定。但实践中还存在一种特殊情形，即存在后顺位的抵押权人。在此情形下，先前抵押权人能否超过登记债权数额优先受偿亦存在争议。曾经在贵州省高院段建桦庭长的一次讲座中，段庭长透露目前高院的意见是：由于涉及后顺位抵押权人利益，故不能对抗善意第三人，只能在登记债权数额范围内享有优先受偿权。
另外，关于重庆高院的案件，还有一点值得思考。重庆高院除区分了登记债权数额与约定担保范围外，还进一步认定登记债权数额为被担保债权的本金。但由于本案中登记的债权数额本身低于合同约定的债权本金（合同约定的债权本金为1.7亿，抵押登记的债权数额为7455万），因此债权人的债权并未全部被支持在优先受偿权范围内。
造成登记债权数额低于合同约定债权本金的原因，笔者猜测主要为某些登记机构的要求，即抵押登记的债权数额不得高于抵押物本身的评估价值，否则将不予办理抵押登记。
笔者认为，登记机构的该要求不合理。在房地产市场波多幅度如此巨大的今天，金融债权实现的周期又十分漫长，抵押登记时的房价，与实现债权进行拍卖时的房价肯定会由于市场因素产生变化。
设例，债务人借款50万，合同约定债权数额为50万，抵押登记的范围包括其利息、罚息、复利、违约金及实现债权所产生的诉讼费、律师费等，若抵押登记时房屋价值仅为30万，故抵押登记的债权数额为30万。现两年后债务人无力清偿，债权人行使抵押权，若此时抵押房屋的价值上涨至70万。
在此情形下，根据目前的司法实践及主流观点，债权人要求突破登记债权数额，对超过部分的本金及其利息等债权实现优先受偿权难度较大。因此，如何解决当事人真实意思与登记实际之间的矛盾，不仅需要得到登记部门的认同，也期待最高院能够对此进行指导。