有不少父母在子女未成年时就为其购置了房屋，购买房屋后又因为不同的原因需要变卖房屋，而此时由于涉及处置未成年子女的财产而为房屋的交易带来一定的障碍。
为了保障未成年人的合法权益，《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。……监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
因为这条规定可能会导致房屋买卖合同被认定为无效，给购房者带来潜在的风险。甚至存在因为房屋价格上涨等原因，未成年子女成年后以自己名义起诉要求认定房屋买卖合同无效的情形。司法实践中，认定合同是否有效的关键在于该处置行为是否出于对未成年子女的利益保护，若无损未成年人子女的利益则应认定有效，反之则认定为无效。但是对于是否存在损害未成年子女的利益较难认定，难以准确的预见后果，为房屋交易带来了不稳定性。
下面笔者将通过几则案例的裁判观点来探讨这一问题。
案例一：谭超与赖秋成房屋买卖合同纠纷案|(2015)茂中法民四终字第54号
一审法院认为：赖贤伦转让赖秋成的房屋是否为被监护人的利益。赖贤伦辩称，转让赖秋成的房屋目的是开服装厂不够资金，便将登记在小儿子赖秋成的房屋转让给谭超，所得资金600000元投入服装厂后亏损了。……同时，转让房屋时赖秋成在化州一中读初中，没有证据证明其出现自身急需使用巨额资金必需要处分房屋的情形，如患重大疾病急需巨额医疗费或要出国留学资金不足或致他人伤害须支付巨额赔偿费用等问题。第三人赖贤伦夫妇系化州市公路局的职工，有固定的工资收入抚养被抚养人，不存在无力抚养被抚养人急需处分被抚养人的房屋的情形。因此，赖贤伦处分赖秋成名下的房屋，不是为赖秋成的利益而处分。
另外，我国设立监护制度是为了监督和保护无民事行为能力人和限制民事行为能力人的合法权益而设置的一项民事法律制度。赖贤伦虽然是赖秋成的监护人之一，但监护人的职责是保护被监护人的身体健康、照顾被监护人的生活、管理和保护被监护人的财产等等，而不能侵害被监护人的合法权益。赖贤伦在未与另一监护人协商一致，并征求赖秋成意见的情况下，擅自以被监护人的身份代赖秋成在《房屋转让协议书》上签名盖章，并以赖秋成的名义转让赖秋成所有的房屋，背离了监护人的职责，侵害了赖秋成的合法财产权利，违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”的强制性规定，赖贤伦的无权处分行为应当认定为无效。
二审法院认为：关于赖贤伦将涉案房产转让给谭超的行为是否有效的问题。赖秋成在涉案合同签订时属于限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。而涉案合同约定的是房产转让，双方当事人需承担的权利义务明显与赖秋成的年龄、智力是不相适应的，因此，应由赖秋成的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意下才可进行。本案中，赖贤伦作为赖秋成的法定代理人，是完全民事行为能力人，其代理赖秋成签订涉案房屋买卖协议是其真实意思表示，协议的内容亦符合法律规定，且赖贤伦未能提供证据证实涉案房屋的转让损害了赖秋成的合法利益，因此，应认定涉案房屋转让合同为有效合同。赖贤伦辩称涉案房屋转让未经赖秋成同意或追认，属无权处分，该转让协议应为无效合同。赖贤伦该辩解没有依据，本院不予采纳。
小结 ｜ 本案中，一二审的裁判观点截然不同，也导致了不同的后果。一审法院通过实际情况认定，将如患重大疾病急需巨额医疗费或要出国留学资金不足或致他人伤害须支付巨额赔偿费用等情形作为处置未成年子女财产是否系出于其利益保护的考量因素，同时还考察了其父母的经济能力是否已到必须通过处置子女财产来应对相应支出。同时，还这样的举证责任分配给了购房人。而二审法院对举证责任的分配不同于一审法院，于是举证责任出现了反转，由出卖房屋一方举证。由于举证责任的分配不同，也导致了最终结果的不同。
案例二：何伊娜与仲磊磊房屋买卖合同纠纷案|(2012)通中民终字第1275号
一审法院认为：由于何杰与何伊娜系父女关系，何杰代为出售房屋是否出于子女利益考虑，属其家庭内部事务，外人很难真正了解，除非有明显不利于子女利益的情形，否则难以确定何杰不是为何伊娜利益。并且，从利益平衡的角度出发，法律在保护未成年利益的同时，也应兼顾对正常交易安全的保护。仲磊磊作为合同相对方以相对合理的价格受让房屋，在协商买房时有何杰夫妇及何伊娜在场，仲磊磊基于以上情况有理由相信何伊娜的利益可以得到充分保障。至于何杰实际将购房款用于何伊娜学习、生活所需还是用于再投资以实现该部分资产的保值、增值，仲磊磊无从知晓。……综上，第三人何杰代理何伊娜与仲磊磊签订的房屋转让协议合法有效，双方均应恪守合同约定。仲磊磊要求何伊娜按合同约定协助办理房屋过户手续的请求符合合同约定，法院依法予以支持。
二审法院认为：关于转让协议效力问题。双方订立转让协议时，何伊娜尚未成年，何杰作为其法定代理人出售案涉房屋，符合法律规定，该协议合法有效，订约时何伊娜是否在场不影响该协议效力。何伊娜称该协议损害了其利益，应为无效。本院认为，何伊娜该主张不能成立，理由如下：《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条规定，“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”上述法律均是为了保护未成年人，防止监护人不恰当地损害未成年人利益，对于监护人行使监护权所做的限制。但监护人之外的合同相对方，对于监护人是否“为被监护人利益”、“听取被监护人意见”难以知悉，故从交易安全的角度而言，只要交易时监护人没有明显损害被监护人利益，该合同即为有效。至于交易后监护人是否损害被监护人利益，则与合同相对方无涉。本案仲磊磊已支付了相对合理的对价，且双方在买卖房屋时，何磊并无明显损害何伊娜利益的行为，故应认定该买卖行为有效。交易后何杰将该款用于何处，是否损害何伊娜利益，均与仲磊磊无涉，故本院对何伊娜该主张不予支持。
小结 ｜ 本案中，一二审法院均考量了一个重要因素，那就是交易安全。作为购房人而言，其无从了解房屋处置行为是否会损害未成年人的利益，因此只要交易时监护人没有明显损害被监护人的利益，则相对第三方的合法权益就应当得到保障。从交易安全和善意第三人的角度来理解法律条文的适用。
案例三：李利明与叶冬春、金聪玲等房屋买卖合同纠纷案| (2013)浙台民终字第704号
一审法院认为：虽然讼争房屋的所有权登记为四被告共同共有，但在被告叶冬春、金聪玲与原告就该房屋签订买卖合同时，被告叶某甲、叶某乙尚未成年，分别属无民事行为能力人和限制民事行为能力人，被告叶冬春、金聪玲作为他们的父母，是他们的法定代理人，有权代理他们从事民事活动。原告与被告叶冬春、金聪玲签订的房屋买卖合同已被生效民事判决确认为有效，该合同不仅对原告与被告叶冬春、金聪玲有约束力，对被告叶某甲、叶某乙也具有约束力，原告与四被告均应当按照该合同约定全面履行。
二审法院认为：四上诉人上诉认为上诉人叶冬春、金聪玲与被上诉人李利明之间的房屋买卖合同未经共有权人叶某甲、叶某乙同意，侵害了其他共有权人的合法权益，但双方的买卖关系已经原审法院（2012）台椒民初字第165号民事判决确认为合法有效，且房屋买卖合同签订时，上诉人叶某乙、叶某甲均未满18周岁，不具备完全民事行为能力。《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。因此，上诉人叶某甲、叶某乙如认为其合法权利受到损害，可依法向其监护人（即本案的上诉人叶冬春、金聪玲）主张。
小结 ｜ 本案中，二审法院为未成年子女权益被损害指出了维护的方式，即根据《民法通则》十八条第三款规定，向监护人主张赔偿。而不将这样的后果交由房屋买卖合同的相对第三方承担。
回到《民法通则》十八条来分析本条的立法本意，第一款规定了监护人的监护职责和处置被监护人财产的原则（不损害其利益），第二款规定了监护人的监护职责受法律保护，第三款规定了监护人怠于履行监护职责或损害到被监护人的利益时应当承担赔偿责任甚至会丧失掉监护人资格。
该条的三个条款均涉及监护人职责，因而仅能约束监护的内部关系，如果任意将其扩张到监护关系以外的第三人将丧失其立法之本意。由于第一款的规定对监护人处置被监护人的财产进行了限制，该条规定成为不少人用于反悔的武器，动辄举出该条款请求确认买卖合同无效，而这样的滥用导致了交易安全和受让第三人权益的不稳定性。
因此，除非受让财产的第三人与监护人恶意串通损害了被监护人的利益，其他情形均不应成为认定交易合同无效条件。只有严格的适用该条款才能符合其立法之本意且能有效的维护交易安全及更多人的合法权益。
首先，关于处置行为是否损害了未成年子女利益的举证责任应当由房屋（财产）的出卖方承担而不是受让方；
其次，应当注重交易安全的保障，考察处置财产时受让人是否属于善意第三人（包括对于损害未成年人利益的情形不知晓并支付了合理的受让对价）；
最后，如果房屋（财产）的处置确实损害了未成年人的利益，也应当由其监护人承担赔偿责任，而不应由财产的受让人来为此埋单。