黄要容
贵州惟胜道律师事务所 执业律师
1998年6月，国务院召开全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议。同年7月印发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号文），明确提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展房地产金融，培育和规范住房交易市场的改革目标。1998年是一个具有标志性意义的时间分界线，1998年的23号文可以说宣告了我国延续近半个世纪的福利化住房制度的终结。
随着相关文件的出台，“房改房”应运而生。“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合考量后结合房屋的价值给予职工政策性优惠福利的房屋。也可以叫做“已购共有住房”。城镇职工可以按照市场价、成本价、标准价三种标准购房，以不同价格取得的房改房在权属情况和上市交易规则上也存在差异。以市场价取得的房改房，购房人享有完整的产权，上市交易规则与普通商品房与普通商品房相同。而以成本价和标准价取得的“房改房”购房人并不享有完整产权，部分产权仍属于单位所有。
因此这类未取得完整产权的“房改房”在涉及继承纠纷和离婚纠纷时极易发生争议。笔者就曾办理过一起涉及“房改房”的遗产继承纠纷案件，该案中，因案涉“房改房”的购房人未取得房屋完整产权，导致继承人在遗产分配过程中发生争议。现笔者将这类未取得完整产权的“房改房”在家事纠纷中所涉及实务观点及法律适用问题简要梳理如下：
一、“房改房”能否作为遗产继承？
司法实务中，首先需要明确被继承人是否已经拥有了“房改房”的全部产权，如前文所述，以不同的价格标准取得的“房改房”，在房屋权属情况上也存在区别。相应地在继承事由发生时也会产生不同的法律后果。已经取得全部产权的”房改房”权属上与市场上交易的商品房并无差异，故依法可以作为被继承人的遗产继承。
实务中产生争议的往往是未取得完整产权的“房改房”。此类房屋是否能作为遗产继承，目前没有明确的法律规定。各地在司法审判实践中观点不一。
主流观点认为：不能继承，适用法律依据为：《民法典》第1122条“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。公产房基于特定政策条件产生，具有一定的人身属性，依法不属于法律规定遗产范围，当然就不能继承。
典型案例：天津市南开区人民法院作出的(2018)津0104民初13365号民事判决书。
也有观点认为：可以继承：但并无具体的法律条文适用，主要是从法理论述。公有住房承租权作为一种物化的债权，具备独立的私有财产性质，故公有住房承租权可作为承租人遗产分割继承。或者根据个案情况结合当地的特殊政策、批文等作出认定。
典型案例：重庆南岸区法院（2014）南法民初字第03056号“李某与向某继承纠纷案”，载于《人民法院报•案例精选》（20150402）。
笔者观点：笔者认为“房改房”是职工单位根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素给予的福利性、保障性住房，具有强烈的人身属性。因此在未取得完整产权前，不具备转让和继承的基础。
二、“房改房”在离婚纠纷中能否作为夫妻共同财产进行分割？
若“房改房”在婚姻关系期间取得全部产权，则依法为夫妻共同财产，大多数情况下无争议。故本文重点讨论房改房购房行为和产权取得跨越婚姻关系的不同阶段时，房屋分割的适用问题。
1.婚姻存续期间使用一方购房资格、房改福利，购房款来源为夫妻共同财产的，可以作为共同财产分割。若离婚时未取得“房改房”的全部产权，相对方可以在房屋取得完整产权后，以离婚后财产纠纷为由要求分割房屋购房款及共同交款对房产升值所作的贡献。
典型案例：北京市海淀区人民法院（ 2021 ）京 0108 民初 47230 号民事判决书。
2.一方婚前承租的公房，婚后使用双方的工龄优惠，用夫妻共同财产缴纳购房款，房屋登记在夫妻一方名下，此情形之下的房改房应当认定为夫妻共同财产。
法律依据为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第 27 条，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
典型案例：北京市第二中级人民法院（ 2022 ）京 02 民终 4557 号民事判决书。
3.夫妻一方的父母承租的公房，夫妻婚后利用一方父母的购房资格、工龄职级优惠等参加房改，用夫妻共同财产缴纳购房款，房屋登记在父母名下。此种情形之下的房改房不认定为夫妻共同财产。
法律依据为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一） 》第 79 条，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
结语：“房改房“等公房的转让、继承、分割问题在法律适用方面还有一定争议，当地行政部门也会根据特定的公房下发不同的政策性批文，具有较强的地域性。故在面临具体问题时，应及时、全面了解当地政策法规、办理流程，以便防范法律风险，保障自身合法权益。