不交租金就停水停电，合法吗？【惟胜会·房产建设】 - 贵州惟胜道律师事务所

陈晓翔

贵州惟胜道律师事务所执业律师

租赁合同约定了承租人不缴纳租金时，出租人有权停水、停电，该类约定是否违反法律规定，能否实际操作？笔者从法律规定、注意事项，以及参考案例几个部分，对此问题进行解读。

【问题解读】

1.根据合同约定，出租人享有对商户采取停水停电的权利。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人具有依约按时向出租人支付租金的法定义务，承租人未支付租金，出租人有权合法进行催要。

其次，依据租赁双方合同约定，出租人有权在承租人拖欠租金时，停水停电，在承租人具有拖欠租金情形时，出租人有权依据合同约定采取停水停电措施（详见案例1、2、4），且并无法律规定明文禁止该行为。

2.采取停水停电措施应当进行提前催告，并提前明确告知出租人不缴纳租金的停水停电后果。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十一条：“出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。

出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”根据该条可知，出租人合法的断水断电行为需要有一定的前提条件，如承租人确已拖欠租金的行为，出租人已经催缴，并事先告知了要采用断水断电的方式等，且要与承租人欠付租金的数额及整体的违约行为相适应，不可随意扩大。

虽然前述解答并非当然适用于其他地区法院裁判，但其法理精神与其他地区的裁判案例亦相符合，故仍具有参照适用价值（详见案例3、4）。具体而言，若出租人想采取断水断电的措施需依法具备的前置措施为：①承租方确已出现拖欠租金情形；②出租人进行了催收行为；③提前告知将采取断水断电行为。

【案例】

案例1:【广州市睿杰名店管理有限公司、广州白云国际机场股份有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书】【广州市睿杰名店管理有限公司、广州白云国际机场股份有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书】（（2017）粤0111民初14841号，广州市白云区人民法院，（2018）粤01民终10983号，广东省广州市中级人民法院）

裁判观点：出租人已履行已尽到了必要的提前通知义务，给予了合理的撤场准备时间，出租人自身不存在过错，因停水停电措施造成的后果应由承租人自行承担。

一审法院认为：关于被告是否应对原告主张的涉案损失承担侵权赔偿责任。原告以被告在2017年2月6、7、10、11、12、15、16、17、18、24日全天，2月23日半天对其经营的C9333号商铺实施了停电行为侵犯其权益为由提起涉案诉请，则其应对被告在上述期间存在停电行为事实且存在过错承担举证证明责任。本案中，且不说微信号“vickey＿au”用户人的是否是区咏琦，仅就原告提供的微信聊天记录内容来看，“欧永琪”在聊天内容中并未确认涉案的C9333号商铺在2017年2月16、17、18、23、24日存在停电事实，原告亦确认其向被告承租的涉及停电的各商铺的停电日期并不完全相同，则仅凭上述聊天记录不足以证实涉案的C9333号商铺在上述期间曾被停电，原告亦未能提供证据证实被告在上述期间对涉案商铺实施了停电行为，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告要求被告赔偿涉案商铺在上述期间因停电所致各项损失的诉请不予支持。

关于被告在2017年2月6、7、10、11、12、15日是否对涉案商铺实施了停电行为双方虽存在争议，但如前所述，原、被告之间签订的涉案《租赁合同》《特许经营合同》及其补充协议已于2016年8月31日终止，被告亦于2016年11月22日、12月7日、12月21日多次通知原告涉案的上述《租赁合同》及《特许经营合同》已经期满终止，敦促原告履行撤场义务，则被告已尽到了必要的提前通知义务，给予了合理的撤场准备时间，而原告一直占有涉案商铺拒不履行撤场义务，在此情况下，即使被告确有对属于自身所有的涉案商铺实施了停电行为，其自身亦不存在过错，由此所致的后果应由原告自行承担，故原告要求被告赔偿涉案商铺在2017年2月6、7、10、11、12、15日期间停电所致各项损失的诉请本院亦不予支持。基于上述理由，调查微信号“vickey＿au”的用户人是否是被告的员工区咏琦已无必要，故本院对原告关于该项事宜的调查取证申请不予准许。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告广州市睿杰名店管理有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费7038元，由原告广州市睿杰名店管理有限公司负担。

二审法院认为：本院认为，上诉人睿杰公司虽上诉称应支持其在原审的全部诉讼请求或发回重审，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

案例2:【李万斌与刘宏久房屋租赁合同纠纷再审审查民事裁定书】（（2023）兵民申704号，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院）

裁判观点：对违约方可以停水停电。

法院认为：本院经审查认为，再审申请人李万斌与被申请人刘宏久签订的《厂房场地租赁合同》明确约定“如超期一个月乙方不付房租，甲方可停电封门，超期两个月不付房租，甲方有权单方解除合同”。二审法院认定李万斌违约拖欠房租，刘宏久采取断电方式造成次承租人损失应当由李万斌自行承担并无不当。一审法院认定本案违约责任有误，二审法院予以纠正符合法律规定。

二审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当。李万斌的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回李万斌的再审申请。

案例3:【刘金洲、王玉龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书】（（2019）粤01民终14441号，广东省广州市中级人民法院）

裁判观点：出租人采取停水停电措施不具备正当性，存在一定的过错。

法院认为：案件事实表明，出租人于2018年2月2日对涉案场地采取停水停电措施。截至2018年2月2日，承租人迟延支付2018年1月租金尚未超过一个月，出租人对涉案场地采取停水停电措施不具备正当性，出租人要求没收租赁保证金的主张不符合合同约定。因此出租人主张其无需返还租赁保证金并支付利息，理由不成立，本院不予支持。

案例4:【原嫄、胡辅祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书】（（2018）黔01民终8336号，贵州省贵阳市中级人民法院）

裁判观点：出租人采取停水停电措施需依法采取前置措施，否则对承租人的需要承担一定的过错。

法院认为：被上诉人系违约在先。在此情形下，上诉人应当合法合理行使权利，而上诉人提交的证据证明上诉人在对租赁房屋采取停水停电措施前并未将其欲行之措施明确告知被上诉人，也未给被上诉人留有合理期限搬离，同时也未明确作出解除《房屋租赁合同》的意思表示，故对于2018年2月26日首次停水停电，上诉人未依法行使权利存在过错，应赔偿被上诉人由此产生的损失。而在上诉人于2018年2月27日明确提出解除合同，要求被上诉人搬离后，因被上诉人对此置之不理，上诉人于2018年4月20日再次对被上诉人采取停水停电措施系实施自力救济行为，且上诉人实施该行为经过了给予被上诉人搬离的合理期限，上诉人不存在过错，对于该次停水停电产生的损失，应由被上诉人自行承担。

【注意事项】

在采取相应措施前，出租人亦需对如下事宜予以高度重视：

1.注意审查承租人是否和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，若直接签订有合同则此时承租人用水、用电的权利受法律保护。此时，如果出租人擅自停水、停电造成承租人损失的，需承担赔偿责任。

2.慎用强行锁门行为，以免由此导致出租人变成违约行为方，带来损失。