郭倪兵
一、优先承租权的法律规定
根据《民法典》第七百三十四条第二款：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”之规定，出租人与承租人在租赁合同期限届满后，承租人在同等条件下享有优先于第三人承租该房屋的权利。
二、承租人行使优先承租权须满足特定的条件
1.租赁期限届满
首先，一般而言，租赁期限届满较好理解，即为租赁合同约定的租期时间到期。但是，“租赁期限届满”这一条件应当做扩大的解释，不仅需要租期届满，还需要出租人具有自愿继续出租房屋的意愿，如果出租人在租期届满后，不愿意再出租房屋，而是意欲自行使用房屋的，基于意思自治的民法原则，则承租人不享有优先承租权。即“优先承租”应当是建立于出租人“再次出租”，才能纳入优先承租权的第二要件“以同等条件承租”的讨论范畴。
其次，正如在（2021）云08民终129号判决中，人民法院认为：出租人将对租赁房屋组织网络公开招租系尚未发生的将来预期结果，出租人对其所有的房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租或留为自用，均系出租人合法的自主权利，承租人行使优先承租权应在租赁合同到期后出租人对外再次进行招租的前提下，而本案出租人并未进行对外招租也并未将涉案租赁房屋再次出租给他人，故承租人行使优先承租权的条件并未成就。
综上，上述裁判观点可以看到，如果出租人自愿收回房屋以自用的，则承租人的优先承租权的条件不成就。
2.以同等条件承租
首先，虽然《民法典》并未对优先承租权的“同等条件”作出明确界定，但我们仍可以参照其他法律规范予以确认。例如就按份共有人的“优先购买权”而言，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十条规定，“民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”同时，就股东的“优先购买权”而言，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（四）》第十八条规定，“人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的“同等条件”时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。”
其次，在司法审判实践中，人民法院通常把合同价格、支付方式、租赁期限、租赁物数量、租赁面积等作为“同等条件”的认定因素。
综上，承租人行使优先承租权的“同等条件”主要考量合同价格、价款履行方式、数量、租赁期限、租金支付期限等因素，若承租人在前述因素下与其他承租人同等的，承租人可优先承租房屋。
3.承租人应在合理期限内作出优先承租的意思表示
一般而言，租赁合同中通常会约定：“合同期满时，若乙方需要续租，应提前X日告知甲方，在同等条件下乙方具有优先续签权。”
因此，承租人应当在前述期限届满前向出租人作出继续承租房屋的意思表示（通过函件等方式），若逾期不为意思表示，则应视为放弃了优先承租权。
4.招投标情形下，优先承租权的行使
如果出租人为国有企业，为确保国有资产的保值增值，在租期届满后，有可能通过公开招投标的方式重新选定承租人。在招投标情形下，出租人作为出租人应当通知承租人继续出租的意愿和竞标招租相关事宜，承租人若想继续承租房屋，则应当在接到出租人的通知后按照招投标公告等载明的时间、程序共同参与竞标。如承租人未参与招投标程序，在司法裁判中有观点认为承租人未参加竞标的情况下，主张任意选择他人中标价行使优先承租权，将侵犯其他投标人继续议价的权利，同时侵犯招标人获得最高收益的权利。因此，优先承租权人自身未参加竞标的，其优先承租权丧失。案例（2020）甘01民终3235号判决书、 （2019）渝05民终418号判决书。故，如出租人在租期届满后采取招投标的方式重新选定承租人，建议承租人在接到出租人的通知后按照公告载明的时间、程序共同参与竞标。
三、承租人优先承租权受到侵害时的救济
《民法典》第734条未明确规定优先承租权的救济方式，但根据《民法典合同编理解与适用》关于优先承租权的立法解读：“承租人的优先承租权被侵害时，可考虑参照《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定，对承租人因此向出租人主张赔偿其遭受的损失的，可以予以支持，但对承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不应予以支持，除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在《民法典》第154条规定的情形。”因此，可以参照《民法典》第728条关于出租人妨害承租人优先购买权法律后果的规定，若出租人在租赁合同期满后未能履行事先告知承租人的义务，并径直与第三方缔结新的租赁合同，进而侵犯了承租人享有的优先续租权利，承租人有权向出租人诉求赔偿由此产生的损失。
1.行使优先承租权
行使优先承租权的就是承租人通知出租人要求继续承租房屋。例如在（2021）京0109民初472号中判决中，人民法院支持了承租人享有优先承租权并支持了其继续承租房屋的请求，判令承租人按照第三人与出租人约定的同等条件继续承租房屋。
2.承租人可主张优先承租权遭侵害而向出租人主张赔偿损失
在确定商业房屋租赁中出租方因侵犯优先承租权所需支付的损害赔偿金额时，主要涉及承租人以下方面的损失：
（1）承租人的履行利益损失： ①同类房屋的租金损失。这是承租人最直接的损失之一，如果承租人起诉时还未寻找到符合条件的租赁房屋（考虑位置、租金、交通条件等因素），其租金标准可以根据市场价格估算。②替代履行的费用。包括但不限于承租人为寻找同类租赁房屋而支出的佣金、搬迁费等。③停业损失。因出租人违约导致的停止经营期间的损失，包括临时办公场所租赁费、物业费等经营成本。
（2）出租人违约导致的承租人实际损失： ①装修损失。承租人基于长期租赁和经营需求对租赁房屋进行的大规模装修与改造，在无法继续承租时，会面临装修折旧或废弃的损失。②合同解除成本。因出租方违约，承租方被迫违反与其他第三方的合同约定，可能产生的违约赔偿金，比如承租方与下级承租商户提前解约需支付的违约金，此类损失可以要求出租方赔偿。③债权实现费用。例如公证费、鉴定费、律师代理费、财产保全费、保全担保费以及诉讼费用等。
（3）承租人的可得利益损失。该部分损失不仅限于承租方因出租方违约而导致的停止经营阶段的盈利减少，还应包括因长期稳定经营在当地累积形成的商誉价值损失。鉴于可得利益损失的精确量化和评估具有较大难度，通常需要人民法院进行综合判断并决定赔偿额度。
四、小结与建议
租赁合同期限届满后，若出租人欲继续将该房屋对外出租，同时承租人也希望继续承租该房屋的，则承租人在同等条件下享有优先于第三人承租该房屋的权利。但该权利的行使必须满足“出租人愿意继续出租标的房屋”及“承租人的租赁条件（合同价格、价款履行方式、数量、租赁期限、租金支付期限等条件）优于第三人的租赁条件”的法定要件。
如出租人在租期届满后采取招投标的方式重新选定承租人，建议承租人在接到出租人的通知后按照公告载明的时间、程序共同参与竞标，以确保优先承租权的行使。
如出租人在租期届满后未履行通知义务而直接与承租人以外的第三方签订租赁合同，从而侵害承租人的优先承租权时，承租人可以依法向出租人主张行使优先承租权继续承租房屋，并要求赔偿损失。
如出租人无继续出租房屋的意愿或第三方设定的在后续租赁期间内的租赁条件优于承租人的租赁条件，承租人亦无法行使优先承租权。因此，如承租人无法在租期届满后承租房屋，则存在退租及处置资产的风险。
建议承租人与出租人提前协商续租事宜，就合同价款、支付期限、租期等关键要点提前进行磋商。