根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款及第三十五条第三款规定：拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。
以房屋为例，若被执行房屋出现上述情况退还了被执行人，之后能否对该房屋再次采取执行措施？
此问题在执行中存在两种观点：
观点一：
既然经过司法拍卖、变卖程序且未能以物抵债的情况下，房屋已经退还给被执行人，申请执行人只能够对被执行人的其他财产采取处置措施。
观点二：
虽然解除了对被执行房屋的查封措施，但房屋仍然系被执行人的财产，在执行程序未终结的情况下，仍然可以对该房屋采取评估拍卖程序以保障申请执行人的权益。
笔者认可第二种观点，理由如下：
1.从维护申请执行人债权的角度出发。执行房屋虽退还给被执行人，申请执行人的债权仍未获清偿，至少未通过处置该房屋获得清偿，此时被执行人并非是无可供执行的财产，仍然有“退还给被执行人的房屋”可供执行，只是因为在当时情况下无法通过司法拍卖流拍程序等将该房屋处置而已。若不能再行对房屋进行司法程序处置，那么就可能会出现一种奇怪的现象，即申请执行人的债权一直无法实现，但被执行人拥有一套房子。
2.从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法本意出发。该规定之所以规定在无法拍卖、变卖及以物抵债的情况下要将执行财产归还被执行人，系因为从司法成本的角度考虑。当执行房屋无法通过拍卖、变卖、以物抵债处理的司法程序处理情况下，只能将执行房屋退还给被执行人，其实质是暂停对执行房屋的处置，将司法资源转向其他可执行的财产上，节约司法成本，但都未规定退还给被执行人后不能再次对退还执行物采取执行措施。法无禁止即为允许，因此，应当认为申请人可以再次申请对退还的执行物进行强制执行。
3.从有利于保护合法债权角度出发。保留对退还执行物的再次强制执行权利，有利于根据情况变化采取强制措施，实现申请人债权。以房屋为例，房屋处置系受到各种因素影响，某一房屋在该轮拍流拍，不代表该房屋以后都无法处置。如原本是郊区的房屋变成了地铁房、政府拟对该房屋进行棚户区改造等情形出现时，再对该房屋进行评估拍卖等司法程序即可以处置房屋实现申请人债权，更有利于合法债权人的债权实现，亦体现了司法权威。
因此，笔者认为不能够硬性将《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定理解为根据规定退回的执行物不得再次强制执行，应当允许申请人可以对退回执行物再次申请采取强制执行措施实现债权。
附：最高院关联案例
《青海东湖旅业有限责任公司与青海银行股份有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第19号】
当事人
申请复议人（申请执行人）：青海银行股份有限公司。住所地：西宁市黄河路36号。
法定代表人：王丽，该公司董事长。
委托代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。
被执行人：青海东湖宾馆旅业有限责任公司。住所地：西宁市城西区同仁路2号。
法定代表人：王瑞琴，该公司董事长。
委托代理人：苏发伦，该公司办公室主任。
委托代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。
案件概述
青海银行股份有限公司（原西宁市商业银行，以下简称青海银行）与青海东湖宾馆旅业有限责任公司（以下简称东湖公司）借款担保合同纠纷一案，青海省高级人民法院（以下简称青海高院）于2007年8月23日作出（2007）青民二初字第2号民事判决，判令：一、东湖公司在判决生效之日起一个月内偿还青海银行借款本金35，956，800元、利息20，353，846.46元（截止2007年8月15日），合计56，310，646.46元；二、东湖公司以其抵押物对青海银行的借款本息承担抵押担保责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决生效后，东湖公司未履行义务，青海银行向青海高院申请执行。执行中，青海高院委托评估机构对东湖公司的全部土地、地上建筑物进行了评估，并进行了三次整体拍卖，均因无人竞买流拍。2009年4月24日，青海高院作出（2007）青执字10-5号执行裁定，以青海银行表示不能以拍卖财产交付其抵债，东湖公司确无其他财产可供执行为由，裁定终结本次执行程序，并解除对东湖公司财产的查封。
2013年9月2日，经青海银行申请，青海高院恢复执行。
东湖公司则提出：东湖公司提出以房产抵债，但青海高院未及时处理，现对已经采取过执行措施的财产再次执行，难谓妥当。
恢复执行是否正当的问题
最高人民法院认为：东湖公司在复议答辩中还提出，青海高院恢复执行不当，不应当对已经流拍且退还给被执行人的财产再次查封并重新拍卖。对此，本院认为，执行法院依据本院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，将案涉标的物解封后退还给被执行人，并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务，亦不意味着该标的物因此具有了不可执行性。
该标的物作为债务人的责任财产，仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得全部受偿，人民法院可依法对被执行人的包括已解封、退还财产在内的可执行财产采取执行措施。本案中，案涉标的物在前次拍卖程序中未能变现，被执行人也未以其他财产清偿全部债务，只有对案涉标的物重新评估、拍卖才能实现债权人之债权，故东湖公司的此项答辩理由不能成立。