黄雅竹
贵州惟胜道律师事务所 执业律师
烂尾楼，往往是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷等各种导致资金链断裂等因素，导致停工的房地产项目。
本次停贷事件中的烂尾楼即是指已经开工且进行对外预售后，因开发商原因导致未按约交付或不具备交付可能性的商品房。
随着近几年不少大型房地产企业频频暴雷，加之疫情因素影响下购房人无力还贷、压力骤增，烂尾楼购房人公告停贷词条频频登上热搜，因房地产行业和国家经济密切相关，常常牵一发而动全身，此次停贷风潮便对金融机构造成冲击。
本文将就烂尾楼停贷事件中涉及商品房买卖合同与银行借贷合同间纠纷的情形展开论述。
一、商品房预售合同与银行贷款合同间法律关系分析
在购房人以贷款方式向房开商订购房屋时，通常会与房开签订商品房买卖合同、与银行签订担保贷款合同，其中涉及如下法律关系：
1、房屋买卖合同法律关系，通常在购房人与开发商签订预售商品房买卖合同后成立；
2、借贷法律关系，是指购房人与银行签订个人购房贷款合同，成立借贷法律关系；
3、抵押担保关系，是指购房者与银行签订商品房抵押担保合同所成立的抵押法律关系；
4、阶段性保证担保关系，是指部分贷款银行要求房开商在房屋交付并办理抵押登记前作为保证人提供阶段性保证责任，保证期间一般自贷款合同生效之日起至借款人取得房屋权属证书并办理他项权证止。
上述关系使得购房人、房开、银行间达到一种相对平衡的关系，但就在近年的不少报道中，一封封“停贷声明”使得这样一种平衡状态被击碎，也引发了大众对此平衡关系稳定性及相关单位监管漏洞成因的不少思考。
二、购房人停贷声明的效力及法律后果
近年以来，已有不少烂尾楼盘项目购房人集体发出停贷告知书，涉及上海、重庆、武汉、西安等多个城市。
以西安某楼盘为例，就在今年7月，该楼盘数百名购房人联合发布停贷告知书，宣告对当地十几家与案涉楼盘按揭贷款业务相关的银行强制停贷，其中特别强调：“各家银行未按购房合同及国家相关法律规定，未将按揭贷款的收款账户设定为监管账户而是一般账户，导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空。”
因此，各购房人认为因资金挪用导致房子停工烂尾，银行有不可推卸的责任，那么即使购房人所述属实，停贷告知书是否就具有终止双方间借贷法律关系的效力呢？
停贷告知书看似是购房者一种自力救济的行为，但在法律上，其属于《中华人民共和国民法典》中合同当事人法定解除规定，即第五百六十三条第（二）款：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情况。
此时，虽然停贷告知书有助于引起政府关注及银保监加强对购房款的监管职责，但银行依据借贷合同关系仍可催促购房者在合理期限内履行缴纳贷款的义务。
若购房者拒不履行，银行有权通过起诉解除合同，并要求购房者承担违约责任。如购房者败诉，则存在影响个人征信的风险，且败诉后仍不及时履行的情况下，还面临银行机构依据生效判决提起强制执行及对相关失信、限高措施的申请。
在福建台江区法院（2019）闽0103民初1876号案件中，法院对烂尾楼下业主单方停贷的违约责任作出判决：
2019年4月，因购房人黄某与陈某擅自停贷，原告工商银行将其与开发商邦盛公司共同起诉至法庭，购房人黄某与陈某答辩称：
“开发商是借款担保人，开发商销售房子出现了质量问题，这跟罗源县政府有关系，政府没有担起监管责任，导致小区变为烂尾楼。其向罗源县政府投诉，请求政府更换一套房子，因为没有得到解决，所以其才停贷。”
一审法院审理认为：本案房产开发商邦盛公司资金链断裂虽与本案借款担保合同有事实上的牵连，但无法律上的关系，商品房买卖合同与本案借款担保合同分属两个不同的法律关系，开发商邦盛公司未办理工程竣工验收手续、无法正式交房，未配套小区内的水电、电梯及无法办理房产证件等，系由业主与开发商签订的《商品房买卖合同》来调整，与本案借款担保合同无关，业主可以《商品房买卖合同》向开发商主张相应的违约责任。最终判决擅自停贷的购房人黄某与陈某承担向银行偿还购房借款本金及利息的违约责任。
检索发现，在大量类案中各地法院观点均与本案一致，如芜湖县法院（2016）皖0221民初274号、贵州龙里县法院（2017）黔2730民初328号等案例。
综上，在房屋买卖合同、贷款合同未解除的情况下，贸然停贷必定会影响购房人的信用及加重提前还贷义务。
因为银行可以基于贷款合同要求购房者继续履行贷款合同，即使因银行违规放贷导致资金链断裂、楼盘烂尾等因素，购房者也不能单方面以停贷通知书告知停贷，而是应通过合法途径解除与房开间商品房买卖合同关系、与银行间借款合同关系，以此来达到停贷的目的。
三、烂尾楼背景下如何解除《商品房预售合同》及《银行借贷合同》
根据现行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
及第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，
在开发商楼盘烂尾停工，无法按约交付时，已经构成了商品房预售合同约定期限的实质性违约，购房人有权起诉要求解除商品房预售合同，并同时要求解除房屋贷款合同。
合同解除后，开发商应将首付款归还购房人，并把银行贷款归还给银行，该规定在【（2019）最高法民再245号】案件中得到了规范适用，购房人在面临烂尾楼解除纷争时可适当参考该案再审中的司法逻辑观点。
案件事实：
2015年8月12日，王某与越州房地产公司签订《商品房预售合同》，约定以147,953,124元购买越州公司开发的商业用房，建筑面积3736.19平方米。王某于2015年7月15日已支付首付款73,983,124元，剩余7,3970,000元办理按揭贷款。
同月14日，王某等三人与贷款人建行青海分行、保证人越州房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并约定了担保方式：抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人。
同日，三方签订《房地产抵押合同》，并后续办理了抵押手续。后因越州公司未按期交房，王某依据合同约定向法院起诉要求解除合同，并要求越州公司返还本金及赔偿损失，
最终最高人民法院于2017年11月28日作出二审判决案号：（2017）最高法民终683号确认《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》的解除，并判令越州公司返还购房款、购房贷款及相应赔偿给王某与建行青海分行。
后建行青海分行于2018年4月向西宁市中院起诉，要求王某等三人作为借款方与第三人越州公司共同还款5800余万元及资金占用损失。
西宁市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）青01民初151号民事判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。建行青海分行不服，提起上诉。
青海省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）青民终199号民事判决：撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元等。宣判后，王忠诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。
再审法院最高院观点：
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定（即现行商品房买卖解释第二十一条）：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
根据前述规定，应由越州公司将收取的购房贷款本息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。
《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”
该条款意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《合同法》第四十条规定，加重对方责任、排除对方主要权利的条款应当无效。
从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。
如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。
本案中，再审与一审观点一致，争议主要在于二审中法官认为王某三人作为借款合同主债务人的责任并未免除，仍应承担对银行的还款责任。
但再审认为，若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此最高院最终撤销了二审判决，维持一审判决，驳回了建行青海分行的起诉请求。
参考该最高院的判决结果，似乎更加合情合理，它在保护王某等三人的权益时，也让更多处于该纠纷当中的购房者看到了曙光。
因此，在开发商因各类原因导致房屋无法按约交付等违约在先的前提下，购房人通过向法院提出解除相关《商品房预售合同》《借款合同》等诉请，可达到解除合同、停止还贷的目的。
但值得一提的是，近年来已经出现个别裁判规则，即使房开商存在违约情节，法院仍会以“虽然房开存在逾期交房的事实，但对购房人要求解除合同的请求仍应根据合同目的是否实现来综合判断，以维护双方的合法权益、维护交易秩序。
鉴于所购房屋主体工程已经完工，仅有配套设施未完成，当地政府已就案涉建筑成立专门工作组，全力推进案涉项目的融资交保工作，
在此情况下，房开逾期交房的违约行为并不影响商品房买卖合同的实现，且损失可通过主张相应的违约金得到弥补，从促进交易的角度考虑，结合本案事实，故商品房买卖合同不宜解除”为由，未予支持购房人的解除请求。
对购房人来说，解除合同目的是为及时止损，最大化降低因房开违约造成的损失，但在实践中，同样因形势政策的变更，即使法院同意解除同意退还预付款项，在执行过程中，也无法顺利执行，并在个别终本裁定中以“由于政府保交楼措施开展，暂不执行，待保交楼完成后再统一调配。”暂停执行工作。
可以看出，法院在审理此类案件，除审查实体外，还会结合当地形势政策、为避免大范围面积爆发退房热潮等，站在双方利益最大化角度考量，以推进复工复产维护房地产环境稳定为原则，在诉讼或执行过程中作出不一认定。
因此，购房人在面临购房僵局时，应全面了解当地形势政策、政府公开信息及房开涉诉情况、执行动态等，可帮助购房人对具体案件判决结果提前作出心理预判。
四、银行在放贷时资金监管与发放义务的疏漏是否必然导致其违约责任
从近年来的停贷事件不难看出，预售资金监管与发放的重要性，如果监管不到位，会引起开发商挪用资金，不仅涉及相关负责人刑事责任，更导致房屋建设资金严重缺漏，楼盘烂尾。
住建部早在2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中便强调：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
上述通知主要明确对房地产市场具有监管职权单位的监管义务，在银行违规、提前放贷时，对双方合同效力的影响及违约责任的分配情况，具体可参考下列案例观点：
1、（2021）渝02民终689号案件重庆市中院的观点：
银行未按合同约定和法律规定履行资金监管职责，以致房开公司本将应用于案涉房地产项目的建设资金挪作他用的，停贷行为不构成不安抗辩权——根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，不安抗辩权由“应当先履行债务的当事人”享有并行使。
根据案涉借款合同的法律属性，“应当先履行债务的当事人”属于出借人银行，而非作为借款人的购房人。
因此银行依约发放贷款后，购房人以银行未履行资金监管义务为由强制停贷构成违约，应当承担违约责任。
2、（2019）闽09民终1067号案件福建宁德中院的观点：
双方并未在贷款合同中约定住房按揭贷款发放时间，银行虽存在违规提前放贷行为，但仅违反银行行业内部监管规定，该规定是否构成贷款合同组成部分、对双方产生约束力，需由购房人举证证明。
3、（2017）粤13民终1881号案件广东惠州中院的观点：
银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约。银行如果出具文件表明“按揭款全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任”，但又在未告知购房人情况下将贷款打入其他账户的，需对此承担缔约过失责任，购房人可从起诉之日起暂停还贷直至房屋具备交付条件之日。
4、（2019）浙07民终5052号案件浙江金华市中院的观点：
购房人以银行违规履行资金监管义务为由要求银行与开发商承担连带责任的，不属于举证责任倒置的法定情形，应由提出该主张的购房人承担证明责任。
可以看出，购房人不主张解除合同而直接要求停贷，法院一般不予支持，但特殊情况下有例外，
例如，在购房人起诉银行要求其与开发商承担连带责任的案件中，若购房人主张银行未尽资金监管义务构成违约，且明确银行的资金监管义务属于合同约定义务时，可获得法院支持，如上述案例3中，购房人可从起诉之日起暂停还贷直至房屋具备交付条件之日。
但在不属于合同约定义务的情况下，若购房人主张银行未尽资金监管义务系侵权行为，则尚需举证证明自身损失、银行的行为与自身损失之间的因果关系等。
依据“谁主张谁举证”原则，实践中购房人通常较难完成有效的搜集及举证工作，造成举证不能的局面，故法院一般不会支持购房人的诉求。
五、购房人解除《商品房预售合同》后的风险
综上，在房屋烂尾后，购房人在诉讼中申请解除房屋买卖合同，法院通常会对房开公司返还购房款、购房贷款及相应赔偿给购房人与银行的观点进行支持。
购房人虽可达到合法停贷的目的，但值得关注的是，出现烂尾根本原因多系开发商资金链断裂导致，房地产经营状况已经严重不佳，此时，即使在判决中得到退还购房款项的支持，开发商也不再具备支付能力，最终还需加入漫长的执行队列，
且在房开具备资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力等破产条件时，难免会引起破产程序的启动,那在执行或破产程序中，购房消费者解除房屋买卖合同后的购房款返还请求权是否具有优先受偿地位呢？
1、购房消费者购房款返还优先受偿权规定及适用
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称 《规定》）第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称 《批复》）第1、2条明确规定购房消费者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，将买受人的权利保障居于首位。
在《民法典》施行前，对于“购房消费者”权利优先保护所适用的法律或批复、文件，主要便集中在上述《批复》《规定》及《九民会议纪要》第125条、126条、127条规定中。
通过在裁判文书网对购房消费者的优先请求权进行检索发现，涉及此类案件的诉讼多集中于案外人执行异议之诉以及与破产有关的纠纷之中。
然而，随着2021年1月1日《民法典》的施行，《批复》被废止，随之修订的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条之规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
这样看来，对“购房消费者”的权益保护是否优先于建设工程及抵押权等又缺乏了明确的依据。
对此笔者认为，虽然《批复》在《民法典》施行后已经废止，但是《规定》在修改后第二十九条仍沿用对购房消费者的权利保护，对已支付大部分购房款的购房消费者，其保护处于弱势地位的房屋买受人的精神并未改变。
在实践中，仍应当延续对“购房消费者”的权利优先保护的原则。也即，如房产如交付不能时，消费者仍可就返还交付的购房价款主张优先权。
2、解除购房合同后,购房人是否享有购房款债权的优先受偿权?
在上述内容中可知，购房者优先受偿权益保护应满足三个条件：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
也即，权益保护是在合同履行中产生的，在本文论述的烂尾楼下解除合同所形成的债权是否也同样适用优先受偿原则呢？
最高人民法院（2021）最高法民申5141号裁定书中明确：房屋买受人已于债务人破产前以诉讼方式解除了双方签订《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，故其主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，法院不应支持。
综上，解除购房合同后,购房人不再享有购房款债权的优先受偿权，而只能认定为一般债权，在购房阶段向房开缴纳的首付款部分，根据合同的相对性原则，既无法向银行主张，又无法获得优先受偿权的保障。
这种情况下，解除合同极有可能导致首付款项成为实际损失的后果，因此，在烂尾楼的前提下，购房人在申请解除合同前应着重考量因房开商资金困顿或将无法获偿的风险。
六、烂尾楼下购房人权益保障的操作建议
1、查询购房款是否进入监管账户，实现合法停贷
因大多造成楼房烂尾的根本原因系由于预售资金没入监管户，银行违法违规放贷，资金被开发商挪用、资金断裂导致，在楼房出现烂尾事项时，参考前述（2017）粤13民终1881号案例。
在银行存在过错的情况下，从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行借款合同中偿还本金及利息的义务。
具体查询购房款是否进入了监管账户的方法，购房人需携带身份证和购房合同，前往房屋所在地区的住建局即可查询，如果没有，购房人可固定相关证据，向住建局举报房开商、至银保监举报放贷银行，并向法院诉请交付条件前停止还贷。
2、结合当地“保交楼”政策，与银行进行协商，促成新还款协议。
除通过司法途径实现合法停贷外，还可进行协商实现暂缓还贷的目的。
近期，为实现全国停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，各地政府已经陆续出台“保交楼”政策，如郑州在今年9月6日印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，
《方案》中强调将对预售资金进行审计，对不能追回的，开发商、预售监管部门、商业银行各负各的责任；根据多地购房人的反映，楼房烂尾原因系因银行存在违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户而是其他账户等直接导致，如上述情况属实，则银行则存在过错。
对大多数购房人而言，停贷不是目的，而是希望引起政府及相关监管机关的重视。
结合此前多地银行曾出台政策，因疫情原因，可向银行申请暂缓6~12个月不等的还贷期限，参考这一举措，在行使解除权之前，笔者建议，购房人在楼房烂尾陷入困境时可关注当地政策并与银行积极协商，促成暂缓或减缓还贷协议，不仅可缓解当前贷款压力，也保护了个人征信不受停贷的影响。
3、向法院提起解除合同时，同时向银行发送停贷通知
参考最高院（2019）最高法民再245号判例，要达到通过司法途径实现停贷目的，要满足商品房买卖合同、商品房担保贷款合同同时被确认无效或者被撤销、解除的条件。
即购房人可以向法院起诉，将开发商作为原告、将银行作为第三人，在请求解除买卖合同、贷款合同时，要求开发商将已收受的购房贷款即购房款本金和利息、首付款等分别返还银行及购房人，
但此举在达到停贷目的的同时，购房人也将丧失对房屋的所有权的取得，因此，在选择司法途径时购房人应结合自身根本需求来进行慎择。
同时，在起诉前，向银行发送停贷通知可成为购房人对银行过错的有效抗辩。因银行内部应对政府部门关于预售房按揭贷款专款专用的规定有所坚守，在银行掌握监管账户信息的前提下，如果银行违规将按揭贷款资金划入非监管账户，从而导致商品房项目发生烂尾的，可以据此认定银行在按揭贷款合同履行过程中存在过错。
根据《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有违背诚信原则行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。因此，在这种情况下购房人发出停贷声明具有正当且合法的理由。
4、判决生效后，尽快申请加入执行队列
因房地产烂尾楼衍生的案件具有体量大、案件类型化程度高的特征，大多数购房人在领取判决后，经常会被动等待房开履行。
然而，因房开商资金早已断裂的原因，通常较难完成主动偿还的义务，对于购房人来说，执行程序启动的即时性与清偿效果密切相关。
因此，购房人在领取生效判决后，不能躺在权力上睡觉，贻误申请执行的最佳时机，越早进入执行队列，将越有机会获得清偿！