编者按：在案件强制执行过程中，不动产常常被作为执行处置的首选。从不动产权利信息查询至最终完成不动产司法处置的过程中，会出现众多的障碍，若相关障碍不能及时得到妥善解决，将会增加执行处置不动产的时间，甚至可能会导致相关不动产处置不能的情况。
本文作者专注于执行领域，承办了大量疑难复杂执行案件，为委托人实现受偿权益，结合实践经验，作者围绕不动产处置全流程，就操作要点及主要问题进行分析。
本文共上、中、下三篇，主要内容包括：
一、不动产权利信息查询阶段的要点及主要问题
二、启动不动产司法处置程序阶段的要点及主要问题
三、不动产处置现场勘察、公告、送达、腾房阶段的要点及主要问题
四、不动产处置参考价格确定阶段的要点及主要问题
七、对于不能处置的不动产申请参与分配
五、不动产处置挂网拍卖阶段的要点及主要问题
六、不动产处置收取处置款、以物抵债阶段的要点及主要问题
一、不动产权利信息查询阶段的要点及主要问题
不动产登记信息查询是处置不动产的第一步，也是最基础的一步。在该阶段，需要完成的目标就是全面了解不动产的信息，包括权利信息、限制信息。权利信息又包括了权利人、坐落、面积、权证号等的基本信息。限制信息又包括了查封信息、抵押信息及相关的预告信息。
（一）不动产信息调查的要点
现阶段负责不动产登记及查询的机构为各县市区的不动产登记中心或不动产登记站。依据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记信息查询暂行办法》的规定，并结合不动产查询实践，律师查询不动产登记信息可分为律师自行查询及律师持法院调查令进行查询两种方式。
1. 受当事人委托自行查询
律师受当事人委托自行查询不动产登记信息的需要提供利害关系证明、授权委托书、律师证、律师事务所出具的证明材料，同时对于拟查询的不动产信息需提供不动产具体坐落位置；不动产权属证书号；不动产单元号任意信息作为查询索引信息。简而言之，律师自行查询不动产登记信息，不能仅提供被查询人的身份信息，不能“以人查房”。
2. 持人民法院的调查令申请查询
律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记信息，需提供律师调查令、律师证、律师事务所出具的证明材料。调查内容为调查令上载明的被调查名下的不动产登记信息。简而言之，律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记信息可以做到“以人查房”。
（二）不动产权利调查的阶段可能出现的障碍及应对方案
1. 不动产登记信息无法查询到
当遇到明知被查询人名下登记有不动产信息，但不动产登记中心根据被查询人信息未能查询到相关不动产登记信息时，我们需要核实的问题有两个，其一为拟查询不动产是否归该处不动产登记中心管理，其二为该不动产是否处于权利不完善或未完成不动产预告登记的状态。
对于第一个问题，我们需要向不动产登记中心核实该处的不动产查询范围，以贵阳市为例，贵阳市不动产登记中心本部若以律师受当事人委托自行查询的方式，则查询范围包括了除“三县一市”外的贵阳市全部区域的信息，若以律师持人民法院的调查令申请查询的方式，则查询范围仅包括“云岩、南明、观山湖”三区，其他区域的不动产信息需要前往该区的不动产登记站进行单独查询。
对于第二个问题，我们可通过前往当地的住房与城乡建设局进行调查，查询相关不动产是否处于预售、未竣工等权利未完成初始登记或预告登记的阶段。若处于该阶段，住房与城乡建设局也可以出具相关查询信息，该信息与不动产登记部门出具的查询结果具备同样效力。
2. 不动产登记信息有缺失
因现阶段大部分不动产登记部门已实现电子化查询，对于部分不动产特别是年代较为久远或是不动产权利本身就存在问题的不动产信息，可能出现登记信息有缺失的情况。在这种情况下，我们需要与不动产登记部门进行沟通，其一是申请要求不动产登记部门复核电子查询材料是否与纸质登记材料一致，纸质登记材料是否完整，若纸质登记材料信息完整则要求工作人员手工在查询材料上将相关信息进行补全并加盖印章。若纸质登记材料信息也不完整，则需要前往当地的住房与城乡建设局进行调查，查询当年已送的材料是否完整，若完整则需要两个部门间完成数据上的补录，其后再出具不动产查询材料。若连住房与城乡建设局的材料也缺失，则相关材料只能在后续的执行程序中再进行补足。
二、启动不动产司法处置程序阶段的要点及主要问题
提起不动产司法处置申请是让法院启动司法处置程序的第一步。在该阶段，需要完成的目标是本案是确定案件对案涉不动产享有处置权、案涉不动产是否具备处置价值。
（一）启动不动产司法处置程序的要点
1. 对案件是否具备不动产处置权的判断方式
依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”的规定，只有对不动产进行首封的法院及案件才享有该不动产的处置权，才能发起对不动产的执行处置程序。故在对不动产权利财产进行查询后，需对不动产查询回单进行分析，看本案查封是否为查封起始时间最早的查封，确定案涉不动产是否为首轮查封。
2. 对不动产是否具备处置价值的判断方式
在对不动产权利信息进行查询后，可以通过淘宝网、京东、工行融e联等司法处置平台或房天下等第三方房产估值app等方式大致估计案涉不动产的价值。其次，需对不动产查询抵押情况进行分析，确定不动产是否被设置抵押。同时若该不动产为房地产开发商名下不动产，还需要对其是否涉及建设工程优先权进行检索。因相关抵押、建工优先权、共有等的权利负担将会严重影响不动产实际价值，在明确不动产实际价值及需扣除的优先权价值后，确定该不动产是否具备处置价值。若需扣除的优先权价值无法确定，也可先行申请进行处置，在后续处置程序中再行进行判断。
（二）阻碍发起不动产司法处置的障碍及应对方案
1. 案件未取得首封处置权
针对不能发起不动产处置，最大的障碍是案件对于不动产不具备处置权。若案件同时也不具备对于该不动产的优先权，则就无法提起对于该不动产的处置，只能申请法院向首封法院发送参与分配函，等待首封法院将不动产处置完毕后确定是否能够对不动产价值进行分配。
若案件对不动产具有优先权但非首封时，依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”的规定，可以申请案件执行法院向首封法院发送《商请移送执行函》，商请移送案涉不动产的处置权。同时，作为代理人也可以与首封法院进行联系沟通具体执行移送情况。
2. 案涉不动产涉及共同共有
提起处置阶段，案涉不动产若涉及共同共有（主要是发生在不动产登记中就存在共同共有人），针对与共有人在不同地位及共有状态的不同，法院可能采取不同的执行措施。
（1）共同人均为案件被执行人，共同承担清偿责任。
在该种情况下，因财产共有人均为被执行人，故应当以财产全部价值清偿本案债务而不会提前对共有额度进行分配。在拟处置财产满足处置条件的情况下，法院有权先行对财产启动处置程序，在处置完毕后以不动产价值清偿案件执行债务。至于各共有人之间分别清偿了各自具体多少的额度，由各共有人另行进行协商或者启动析产诉讼进行确定。
（2）共有人间有任意一方不是本案的被执行人，不对该执行债务承担责任，共有财产也未确定各共有人所占份额。
在该种情况下，为避免损害案外共有人权益的情况，法院会要求各财产共有人先行至法院确认对共有物的具体占比。在各共有人确定具体份额后，法院启动共有财产的处置程序。
若能够联系上共有人，在执行过程中，我们可以与执行法官进行沟通，要求法官通知共有人及被执行人前来法院，就不动产份额问题进行协商，在协商一致的情况下由法院制作执行笔录由各方签字，之后法院即可继续对不动产进行处置，在处置完毕后以笔录约定的份额对不动产价值进行拆分。
若共同共有人不希望案涉不动产被法院处置，可以与申请执行人进行协商并达成执行和解协议，由共有人补偿部分价款给申请执行人，在价款到位后申请执行人放弃申请法院对于案涉不动产的处置，并申请法院对案涉不动产进行解封。需注意，该执行和解协议仅仅是阻止不动产在该执行案件中不被处置，若该和解协议共同共有的被执行人方未签字同意，将不能视为共同财产的析产结果。该和解协议也不能阻止该共同财产再次被其他案件查封甚至是处置，共有人仍然需要在其他案件中提起执行异议。
若法院因无法联系上共有人或是各共有人无法就份额达成一致意见，则法院恐不同意直接处置相关共有财产，转而要求申请执行人明确拟处置的共同共有人间份额，此后才同意继续启动处置程序。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第二款：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”的规定，申请执行人可另行提起代位析产诉讼，以确定案件被执行人具体占有共有财产的份额。
（3）共有人间有任意一方不是本案的被执行人，不对该执行债务承担责任，但共有人间已对共有财产达成协议确定各自所占份额。
在该种情况下，法院可依据财产共有人提供的分割协议确定各共有人占有共同财产的份额，若申请执行人对份额持有不同意见，可基于分割协议提出执行异议及执行异议之诉，在执行异议之诉中对被执行人占有的公有财产份额进行确定。
3. 案涉不动产可能会涉及各种优先权及优先情况分析
（1）抵押担保优先权
依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，不动产可以设置抵押担保，当担保债务无法清偿时，以不动产价值优先清偿担保债务。在不动产处置实践中，不动产涉及抵押担保的情况是最为普遍的，而要调查相关不动产是否涉及抵押，只需要前往不动产登记部门进行查询即可。在查询到抵押担保信息后，具体担保债务的情况则需要向债务人进行核实。
（2）建工优先权
依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的规定，若案涉不动产的工程款尚未结清，可能会涉及建工优先权。但在执行处置不动产过程中，初期只能通过被执行人调查或数据检索方式大致判断该不动产是否会存在建工优先权，无法精确的查证。故其是执行的固有风险之一。
（3）购房人权利
针对购房人，现行法律对其有特别保护。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的不动产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”两条的规定在执行过程中提出执行异议，要求法院不得执行案涉不动产。在执行处置过程中，要发现相关权利最直接的办法就是对不动产现场勘察及与法院沟通张贴相关公告。
（4）被拆迁人权利
在现行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中，已删除被拆迁人权利的特别表述。但在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）中，曾经有关于被拆迁人权利的特别规定。第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的不动产对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置不动产另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置不动产的，应予支持。”在司法实践中，若案涉拟处置不动产涉及拆迁安置的情况，法院通常也是不同意继续处置该不动产的。
（5）各项权利之间的优先性顺序
依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，我们可以得知抵押权是优先于普通债权。
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，我们可以得知建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。
依据《人民法院办理执行案件规范》第945条：“人民法院在办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条（现《中华人民共和国民法典》第八百零七条）的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，我们可以得知购买商品房的消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的不动产对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置不动产另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置不动产的，应予支持。”的立法精神，被拆迁人权利还优于购买商品房的消费者权利。
在实践中，对于不动产处置中各项权利的优先性排序为：普通债权<抵押权<建设工程价款优先受偿权<购买商品房的消费者权利<被拆迁人权利。
4. 案涉不动产为被执行人唯一一套住房
案涉不动产是否为被执行人唯一一套住房，可能会对后续处置产生一定影响。如果待处置不动产是实际债务人所有，则可能产生被执行人因惧怕不动产被执行而主动履行生效文书确定的情况，如果是处置相关担保人的财产，也考虑是否会产生相应的压力，逼迫实际债务人出面解决相关执行债务问题。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的不动产和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住不动产和普通生活必需品后，可予以执行。”在不动产价值满足处置条件的情况下，是可以申请对唯一一套住房进行处置的。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第三款：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住不动产为由提出异议的，人民法院不予支持，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住不动产，或者同意参照当地不动产租赁市场平均租金标准从该不动产的变价款中扣除五至八年租金的。”的规定，若处置被执行人唯一一套住房可能存在提取租金的情况，由此也将影响不动产的实际价值。