从房屋限购政策谈司法拍卖制约及限购突破【惟胜会·执行力】
惟胜道律师事务所
2022 年 3 月 11 日
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2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，自2022年1月1日起施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（下称 规定）。该规定的施行意味着国家进一步规范且统一了人民法院司法拍卖行为，因为在该规定出现以前，针对司法拍卖房产竞买人资格的问题，各地法院均存在差异甚至有不规范的情况。该规定的一大亮点是明确规定了人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策的约束。早在2016年的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条第4款中规定，买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求后，属可撤销网络司法拍卖的事由。但由于法律没有对司法拍卖房产是否受到房产所在地限购政策限制，且各地法规存在较大差异，实践中，常常造成许多法院对拍卖公告中是否必须强制竞买人在竞买时符合房产所在地的购房政策、具有购房资格，没有作出明确的规定。如上所述，规定出台前，各地政府在实践中存在着以下差异：此前，在杭州、成都等部分重点城市已明确将法拍房纳入限购范围，明确法拍房受当地限购政策的影响，而有的城市却作出截然相反的规定：明确法拍房不受当地限购政策的影响，如2017年5月底江苏省高院在系统内下发文件《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》（苏高法【2017】91号）中表示，司法拍卖房产不受地方政府限购政策之影响。文件认为，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，只受法律约束，不受地方性房产限购政策影响。因此，法拍是否受限限购政策约定差异，往往在实践中产生许多纠纷，如拍卖不动产所在地有限购政策，但拍卖公告中并未将限购条件作为竞拍人资格审查条件，导致竞买人在竞拍成功后无法完成变更登记手续。此外，法拍房不受限购政策的约束也导致了在很多城市无购房资格的投资者推高法拍房价格，对社会市场经济平稳造成影响。基于对上述政策约定不明在实践中造成的影响，最高院这次便以司法解释的方式，明确并强调了法拍房竞拍人的资格及责任限制，进一步规范人民法院司法拍卖房产行为。同时，本规定的出台还对司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置时，申请执行人等当事人请求以该房抵债的也具备购房资格进行明确。在根源上解决了因限购政策不明确导致的拍卖纠纷问题并维护了当下市场经济的稳定，下面将以海南省房屋限购政策为例展开讨论。海南作为我国经济业、旅游业都高度发达的省份，一直是各地房地产投资者重点关注的对象。此前,一部分性价比高的法拍房因为不限购、价格低、景观好等优势吸引了一群购房者，许多没有购房资格的购房者会选择通过司法拍卖的方式来避开购房资格的限制。海南政府在2018年4月22日发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》前并未将限购政策纳入司法拍卖竞买人资格审查条件，竞买人只需缴纳保证金即可获得竞拍资格，不少投资者便将目光聚焦在法拍房这一项目上，自该通知生效后，投资者欲通过竞拍司法拍卖房产“购房”便受到了限制。然而，限购政策只是一种临时性的政策性文件，不是法律规定，其法律效率远低于法律法规的规范，本次最高法出台规定便赋予相关已出台的司法拍卖限购政策以肯定的法律效力。二、在海南房屋限购政策下如何取得司法拍卖竞买的资格取得司法拍卖竞买资格即要满足当地购房条件，就海南省为例，根据2021年9月18日，海口发布《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》，目前有下列办法可取得购房名额同时符合司法竞拍资格：《通知》规定，已落户的各类引进人才，自在海南落户之日起购买商品住宅，享受本地居民同等待遇，可购买2套商品住宅。现海口实施的具体政策为例：须提供本人在我省累计12个月及以上的社保或个税缴交记录，方可在海口市购买第1套住房（含二手住房，不含产权式酒店，下同）；在第1套住房购房合同备案满36个月后，方可购买第2套住房。《通知》实施之日起新落户的人才，其家庭在本省已有1套住房的，须提供本人在海南省累计12个月及以上的社保或个税缴交记录方可再购买1套住房；已有2套及2套以上住房的，不能再购买住房。（2）未落户海南省的人才（在海南省实际工作但尚未落户的人才）急需紧缺人才：其家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。其他人才：其家庭成员（含本人、配偶及未成年子女，下同）中至少1人在海南累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，且家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。海口政策：未落户的人才，须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录方可在海口购买1套住房。柔性引进人才是指海南的用人单位在不改变人事、档案等关系的前提下，吸引省外人才通过顾问指导、短期兼职、候鸟服务、对口支援或者其他适宜方式，为海南经济社会发展提供智力支持。柔性引进的各类高层次人才，聘期在3年以上且已在海南服务1年以上的，经认定，在购房方面可享受本地居民同等待遇。综上，根据《通知》规定对于符合人才引进条件的，只要直系亲属，都可以随迁。不过也是有要求的，如达到法定退休年纪的父母，未成年的孩子，以及合法夫妻。但是只有人才落户的当事人才可以买房，其他人不算引进人才，不具备购房资格。（1）在海南最少缴纳2年社保或个税，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。（如果在限购之前在海南有房，即使满足社保情况也无法在海南购房）（2）拥有全日制大专或中级职称以上，并且在海南无房及购房记录，提交工作证明以及1年社保或个税；（3）在海南注册公司，以公司名义购房(除海口)，近1年的纳税记录，可获得一次性付款购房资格，且公司法人需在海南待满五个月。在不满足购房条件和人才引进的情况下，只能取得海南不限购的商业房产购买资格，因为该类商业性质用地省外户籍是不限购的，如40、50年产权的公寓、复式、写字楼、SOHO等。这类产品首付需要50%，贷款年限为10年。也即竞拍人不符合人才引进与落户条件的前提下，可取得该类房产的购买资格与司法拍卖资格。《通知》规定，对于未就业即落户政策的本科毕业生，自在海南落户之日起购买商品住宅，享受本地居民同等待遇。现实施的政策为：夫妻离异的，自离异之日起任何一方3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在我省拥有住房的总套数计算。即《通知》实施后的离异人士，离异之日起3年内是否具备购房资格，要看离异前家庭拥有的住房总套数，如未达到其适用的购房政策规定套数的，可在政策范围内购买住房；如已达到或超过其适用的购房政策规定套数的，不能再购买住房。离异时间以离婚证登记日期或生效的法律文书确定日期为准。离异后再婚的，以新家庭为单位执行住房限购政策。《通知》实施前已办结离婚登记手续的，按原政策执行。可知，在离异前未达到其适用的购房政策规定套数的，可在政策范围内购房，可取得司法拍卖资格。除海南省人才引进等可突破限购政策的情况，从近年来其他省份民生政策观之，二胎、三胎政策在未来或可影响房屋限购条件。据了解，长沙市从2017年9月22日开始，实行房屋限购政策。2018年长沙限购政策升级，二套房首付比例不能低于60%。限购同时要求，长沙市户籍居民以家庭为单位最多可购房2套住房。非长沙市户籍居民家庭最多可购买1套住房，需提供自购房之日起前24个月个税或社保。无论是新房还是二手房，购房人拿证满4年或网签满6年后才能进行买卖。但随着限购政策的施行，不少家庭人口数增加，给许多家庭购房造成了巨大住房压力，甚至有的家庭通过租房缓解。在2020年7月，长沙市住建局官网收到许多同类留言反映。对此，长沙住建局作出相关答复，在《关于长沙市十五届人大七次会议第073号建议的答复》中表示；“将保持政策连续性、稳定性的前提，适时适度优化调控政策。”类似情况下，重庆2021年7月下旬一位自称是二孩妈妈的市民给成都市长留言，建议增加成都二孩家庭的刚需购房资格，强调自家有且仅有一套面积小于90平的住房，有强烈改善需求，她在购房资格、大户型购房优先权、首付比例等方面提出建议。成都住建局对此建议官方表态：“将按照国家、省、市房地产市场调控要求，科学分析，积极研究，继续保持我市房地产市场平稳健康发展。”上述答复表明，对因家庭人口增加而导致的换房需求，国家正在研究相应的政策，在能保证房地产市场稳定的前提下，不久的将来对于二胎、三胎的政策奖励中或可放宽房屋限购条件。也即，竞拍者或可关注当地民生及其他相关政策获寻更多限购政策突破条件。
