杨泽松
案件执行部 律师
贵州惟胜道律师事务所党支部书记，优秀党员律师。专业方向为强制执行、执行异议、财产调查。专职办理强制执行案件，承办过大量金融机构及建工企业的执行案件。在财产调查及财产处置方面具有丰富经验，累计为客户执行债权数数千万元。
编者按：在案件强制执行过程中，若在执行处置程序中财产无法由法院成功进行拍卖、变卖进行变现，那么在执行处置程序结束后就需要当事人选择是否接受以物抵债。若当事人最终选择以物抵债，那么从当事人实际取得法院送达的以物抵债裁定时，债务就得到清偿，相关的执行工作即完成。
但从申请法院进行以物抵债至最终实际接收并可以正常使用资产过程中，仍可能会出现障碍，相关障碍甚至可能会成为当事人决定是否以物抵债的问题，本文现就以物抵债过程中可能存在的问题进行分析。
一、财产交付过程中可能出现的问题
1. 被执行人拒不搬离的情况
在法院前期强制执行过程中，可能存在法院在张贴了腾房公告后被执行人未按照法院要求搬离并腾空案涉房屋的情况。在此情况下，法院通常会要求被执行人书面承诺限期或者是在处置程序完结后腾空房屋。若当事人最终选择以物抵债，在申请以物抵债期间就需要确定被执行人能否自行搬离房屋，若被执行人有拒不搬离的情况，在申请以物抵债时就需要与法院沟通强制腾房事宜，否则在以物抵债裁定送达后，法院很可能不再同意进行强制腾房。
2. 第三人有权或无权占有拒不搬离的情况
在法院前期强制执行过程中，可能存在案涉房屋存在租赁或非法占用等的情况。在此情况下，法院通常会要求实际使用人明确其使用案涉房屋的理由，若是无权占有，法院通常会在拍卖程序以前就进行强制腾房，若存在租赁或是其他有权占有的情况，则会通过执行异议程序对有权占有进行审查。但是，在某些特定情况下，法院也会将案涉房屋进行现状处置，不予考虑案涉房屋的实际使用问题。若当事人最终选择以物抵债，在申请以物抵债期间就需要确定实际占有人能否自行搬离房屋。对于非法占有的，需要先行申请法院进行强制腾房。对于有权占有的，只能先行与占有人协商房屋交付事宜。
二、财产变更登记过程中可能出现的问题
1. 财产现状或性质无法办理过户登记
在办理土地变更登记中，我们可能会遇到不动产登记部门或相关政府部门要求承接土地权利一方有特定的资格等要求，相关情况需要在申请以物抵债甚至发起司法处置之前就落实清楚。
另外，在申请以物抵债之前，需要对财产现场及权利完整情况进行仔细核查，谨防因相关登记机关不予变更登记导致不能实际获得抵债标的物的完整权利。
2. 财产前期登记情况不完备无法办理过户登记
在执行处置某些特殊财产，例如处置的标的物为在建工程时，可能存在工程前期权利证书未办理齐全，相关权利登记信息数据缺失的情况。若当事人最终选择以物抵债，需要先行了解相关权利证书及权利登记信息能否在后期进行补全，以避免后期无法办理变更登记的情况发生。
三、为财产变更登记及为正常使用可能涉及的税、费问题
1. 变更登记过程中产生的税款及费用问题
在办理变更登记时，相关的税费是必定会产生的。以房屋为例，按照税收缴纳的规定，房屋变更登记产生的税款由买卖双方各自承担各自的部分，但因以物抵债时卖方极有可能无法缴纳，以物抵债人面临垫付卖方税款的可能。另根据财产性质及各地地方政策的不同，税款缴纳的办法也不一定相同，有些地区可以欠税情况下办理变更登记，有些地区可以仅缴纳单方税就办理变更登记。据此，可建议当事人向相关专业的税收筹划机构进行咨询。
2. 住宅、商业房屋原权利人欠付的物业、水电费用
针对住宅、商业等房屋前期欠付的费用，缴纳的原则是以物抵债裁定送达之日前的费用均由原权利人承担，以物抵债裁定送达之日后的费用由新权利人承担。但为避免以物抵债后产生相关纠纷，可以考虑就相关欠付费用的情况在以物抵债之前就在法院进行明确。